ESR：亚太物流地产巨头，高增长背后的隐忧？

元描述： ESR，亚太地区最大的物流地产平台，以“花式融资”快速扩张，凭借高毛利率和净利润率引人注目，但高负债和经济周期性风险不容忽视。

引言： “双十一”的狂欢背后，是物流行业的繁忙景象。京东、顺丰等物流巨头为我们熟知，但鲜为人知的是，在这些物流公司的背后，还有一群专门提供物流地产服务的企业，其中最主要的玩家之一便是ESR。成立短短三年，ESR便迅速崛起，并以“花式融资”的方式进军亚太物流地产市场，其高增长势头令人瞩目。然而，作为新兴的物流地产巨头，ESR也面临着高负债和经济周期性风险的挑战。究竟，ESR的“高速公路”能走多远？

ESR：亚太物流地产领域的“高速公路”

ESR 于 2016 年 1 月由易商与红木集团合并成立，仅仅三年时间，便凭借其独特的“花式融资”战略，从一个初创企业迅速成长为亚太地区最大的物流地产平台。

“花式融资”战略：多维度发力，快速扩张

ESR 的业务主要分为三个部分：开发、基金管理和投资。开发业务通过投资或建造和出售已竣工的物业赚取利润；基金管理业务通过管理基金和投资公司赚取手续费收入；投资业务则通过已竣工物业赚取租金和增值收入，或从投资的基金中赚取分红。

2018 年前九个月，ESR 的投资业务贡献了超过一半的利润，成为其最主要的收入来源。为了快速占领市场，ESR 不局限于自有资金，而是通过基金、投资公司等多种方式，多维度发力，以“花式融资”的方式进行快速扩张。

精准布局：战略选址，把握市场机遇

ESR 的物流地产项目主要位于亚太地区的一线及 1.5 线城市，战略性地选址在主要物流枢纽、重要海港、机场、交通干线和工业区附近。这一布局策略有效地确保了 ESR 物流物业的有效发展。

ESR 的物流地产布局集中在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚和印度。这些国家和地区的 GDP 约占亚太地区的 90%，是亚太区域经济增长的引擎。

根据仲量联行的数据，2018 年至 2022 年，预计中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚和印度的非公消费复合年增长率为 8.6%，约为同期美国预期的 4.0% 的增长率的 2.5 倍。

高增长的非公消费预期，意味着未来亚太地区对物流地产的需求将持续增长。此外，亚太地区的物流地产供应仍有进一步发展的空间。

美国和日本等成熟市场的物流地产人均面积约为 4 平方米，澳大利亚和新加坡分别约为 1-2 平方米，而韩国、中国和印度的人均物流地产面积仅不到 1 平方米。未来随着市场成熟，预计亚太地区的物流地产供应将增加，实盘配资门户网人均物流地产面积将缓慢上升。

成绩斐然：高毛利率和净利润率引人注目

ESR 的收入和净利润都在快速增长。2016 年、2017 年和 2018 年前九个月的营收分别为 9673.7 万美元、1.53 亿美元和 1.7 亿美元，净利润分别为 1.05 亿美元、2.01 亿美元和 1.37 亿美元。

ESR 的毛利率也十分惊人，接近 90%。2016 年、2017 年和 2018 年前九个月的毛利率分别为 97.3%、97.7% 和 89.4%。

此外，ESR 的净利润率也高得令人难以置信。2016 年和 2017 年分别为 108.5% 和 131.2%，即使在 2018 年前九个月也达到了 80.8%。

成绩增长背后的两大驱动因素

ESR 的成绩高速增长主要源于以下两个方面：

• 快速扩张： ESR 通过自有资产和管理的资产，迅速抢占物流地产市场，并以此推动成绩增长。截至 2018 年 9 月 30 日，ESR 持有 570 万平方米的已竣工建筑面积、340 万平方米的在建建筑面积、190 万平方米的未来开发储备土地和 530 万平方米的已签署意向书的建筑面积。其中，70% 的投资资产由 ESR 管理的基金和投资组合持有，其余则由自由资产持有。
• 并购整合： ESR 通过收购私募和公开渠道扩大经营规模，并以此推动成绩增长。例如，2017 年 1 月，ESR 进军新加坡市场，获得了对易商红木信托基金经理人的控制权。2018 年 11 月，ESR 发出要约收购澳大利亚 Propertylink（在澳洲交易所上市，专注于澳大利亚工业和办公室投资的内部管理的不动产投资信托基金）的全部股份。

高增长背后的隐忧：高负债和经济周期性风险

尽管 ESR 的成绩处于快速增长期，但其高负债和经济周期性风险不容忽视。

• 高负债： ESR 的快速扩张依赖于大量融资，导致其负债率较高。2018 年前九个月，ESR 的行政开支占营收的比例为 63.63%，融资本钱占营收的比例为 42.53%，两大费用几乎“蚕食”了全部营收。此次上市融资的主要目的便是偿还 2016 年 11 月发行的韩亚收据和换回 2016 年 12 月发行而未兑换为普通股的 C 类优先股，剩余资金将用于开发自身的物流物业以及并购或战略投资。
• 经济周期性风险： 物流地产的发展与经济本身联系紧密，一旦亚太区域的经济出现周期性的波动，将对 ESR 的成绩造成较大冲击。

ESR 的未来：挑战与机遇并存

ESR 的高速增长令人印象深刻，但其高负债和经济周期性风险也需要引起关注。

• 机遇： 亚太地区的物流地产市场潜力巨大，ESR 拥有强大的团队和丰富的经验，未来将继续抓住机遇，在亚太地区物流地产市场占据领先地位。
• 挑战： ESR 需要控制好负债水平，并积极应对经济周期性波动，才能确保持续健康发展。

常见问题解答

1. ESR 的主要业务是什么？

ESR 的主要业务包括开发、基金管理和投资。

2. ESR 的“花式融资”战略有什么优势？

ESR 的“花式融资”战略可以让其快速获取资金，并快速扩张业务规模。

3. ESR 的物流地产项目主要位于哪些区域？

ESR 的物流地产项目主要位于亚太地区的一线及 1.5 线城市，包括中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚和印度。

4. ESR 的成绩增长主要源于哪些因素？

ESR 的成绩增长主要源于快速扩张和并购整合。

5. ESR 面临哪些挑战？

ESR 面临的挑战包括高负债和经济周期性风险。

6. ESR 未来将如何发展？

ESR 未来将继续抓住亚太地区物流地产市场的机遇，并积极应对挑战，实现持续健康发展。

结论： ESR 在亚太物流地产市场取得了显著的成绩，但其高负债和经济周期性风险也需要引起关注。未来，ESR 需要在把握机遇的同时，积极应对挑战，才能确保其高速公路的持续发展。

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